Allein in Deutschland gibt es etwa 30 Millionen Quadratmeter ungenutzter Dachfläche, die für die Installation von Solaranlagen genutzt werden könnten. Auf diese Weise könnte Energie für den eigenen Betrieb erzeugt und überschüssiger Strom ins Netz eingespeist werden. So können Logistikimmobilien einen Beitrag zur Energiewende leisten. Allerdings ist längst nicht jedes Dach für die Installation einer Solaranlage geeignet. Viele Dächer von Logistikimmobilien sind sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Neben der Möglichkeit, Solaranlagen zu installieren, bieten Dachsanierungen und -modernisierungen viele weitere Vorteile.
Nutzer profitieren
Die Sanierung der Dächer von Logistikimmobilien kommt vor allem ihren Nutzern zugute. Qualitativ hochwertige Dächer gewährleisten die Unversehrtheit der gelagerten Güter. Darüber hinaus bieten Dächer, die dem Stand der Technik entsprechen, ein großes Potenzial zur Verbesserung der Energieeffizienz. Durch den Einsatz moderner Dämmstoffe wird der Energieverlust minimiert, was sich in geringeren Heiz- und Kühlkosten niederschlägt. Eine gute Dachgestaltung kann auch zur Regulierung des Raumklimas beitragen. Die Ausstattung mit natürlichen Lichtquellen wie Oberlichtern oder Lichtkuppeln reduziert den Bedarf an künstlicher Beleuchtung und verbessert die Arbeitsbedingungen im Gebäude. Es ist zudem möglich, Lüftungsanlagen in die Dachfläche zu integrieren, um eine ausreichende Luftzirkulation zu gewährleisten und Wärmepumpen darauf zu installieren. Zusätzlich kann ein Blitzschutz angebracht werden, der die Logistikimmobilie und die Photovoltaikanlage schützt.
Eine Dachsanierung dauert mindestens zwei Monate. Sie kann bei laufendem Betrieb durchgeführt werden.
Die Installation von Photovoltaikanlagen ermöglicht es den Nutzern der Logistikimmobilie, erneuerbare Energie vor Ort zu erzeugen. Durch den Stromverkauf können weitere Einnahmen erzielt und die Betriebskosten für die Mieter gesenkt werden. Es gibt Marktplayer, die in Deutschland planen, alle Dächer ihrer Immobilien zu sanieren und zu modernisieren, um sie solartauglich zu machen und eine Lebensdauer von 30 Jahren zu gewährleisten. Jedes Dach, das saniert wird, sollte danach, soweit möglich, mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden, die eine Leistung zwischen 0,7 und 2 MWp erzeugen können. Die Anlagen sollten zudem individuell angepasst sein und über eine geringe Neigung von 5 Grad verfügen, um den Platz optimal zu nutzen. Doch dafür müssen auf jedem Dach die richtigen Voraussetzungen geschaffen werden.
Den Elementen ausgesetzt
Dächer sind der wartungsintensivste Teil einer Logistikimmobilie. Ihre Größe und die Tatsache, dass sie den Elementen ausgesetzt sind, machen sie besonders anfällig – undichte Stellen, beschädigte Isolierung und Verschleiß der Dachmaterialien sind häufige Probleme. Da Logistikgebäude oft große Spannweiten ohne tragende Innenwände haben, muss das Dach besonders stabil konstruiert sein, um die strukturelle Integrität des Gebäudes zu gewährleisten.
Eine Dachsanierung dauert mindestens zwei Monate, wenn Maßnahmen geplant werden, um den Betrieb zu gewährleisten. Die Dachhaut und gegebenenfalls auch die Dämmung werden erneuert, da moderne Dämmstoffe leichter sind als die Mineralwolle, die in vielen älteren Dächern verbaut ist. Eine effiziente Sanierung derart großer Flächen erfordert den Einsatz spezieller Maschinen und Techniken. Unternehmen sollten darauf achten, dass die Dachsanierung den Betrieb der Immobilie nicht beeinträchtigt, da sonst zusätzliche Kosten und Verzögerungen für ihre Kunden anfallen. Modernisierungen und Sanierungen von Dächern sollten in enger Abstimmung mit dem Nutzer erfolgen, da sonst mit Einschränkungen in Teilbereichen der Immobilie gerechnet werden muss. Auch auf empfindliche Lagergüter wie Lebensmittel oder Elektroartikel sollte Rücksicht genommen werden, da bei den Arbeiten Staub und Schmutz entstehen können und es in offene Stellen im Dach hineinregnen kann. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, Dachsanierungen in mehreren Bauabschnitten vorzunehmen. Da viele Logistikanlagen rund um die Uhr in Betrieb sind, können Dachsanierungen nicht immer außerhalb der Geschäftszeiten erfolgen.
Zudem sind Dacharbeiten stark witterungsabhängig. Regen, Wind oder extreme Temperaturen können die Arbeiten erschweren oder sogar unmöglich machen. Dies hat zur Folge, dass Sanierungen schwer planbar sind und mit Verzögerungen gerechnet werden muss. Bei der Installation von Solaranlagen auf Dächern von älteren Gebäuden ist zudem sicherzustellen, dass das Dach die damit verbundenen zusätzlichen Lasten aufnehmen kann.
Proaktiv handeln
Ein gut konstruiertes Dach trägt zur Langlebigkeit des Gebäudes bei. Auch wenn keine Solaranlage darauf installiert ist, muss ein Dach in der Lage sein, zusätzliche Lasten wie Schnee, mechanische Geräte oder eine Notfallausrüstung zu tragen. Bereits nach 10 bis 15 Jahren können Schäden am Dach eines Distributionszentrums auftreten. Selbst die Dächer von Gebäuden, die weniger als 5 Jahre alt sind, benötigen bereits eine Modernisierung, weil sie nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen. Moderne Dächer können mit Sensoren und Monitoring-Systemen ausgestattet werden, die frühzeitig auf Schäden oder Abnutzungserscheinungen hinweisen. Dies ermöglicht eine proaktive Wartung und verhindert größere Probleme in der Zukunft. Investitionen in die Modernisierung und nachhaltige Nutzung der Gebäude sind ein wichtiger Aspekt, um die Immobilien für Umweltzertifizierungen wie DGNB, LEED oder BREEAM zu qualifizieren; sie sind wertsteigernd. (tof)
Philipp Feige ist Vice President, Head of Capital Deployment bei Prologis
